2018年上半年,昆明公寓攀上了價格高點。根據云南房網當時的調查,博泰城、螺螄灣中心等少數幾個地段比較好的公寓項目,售價已經突破了兩萬元,這是昆明公寓從未達到的房價高度。除此之外,售價在1萬到1萬5之間的公寓更是比比皆是,考慮到公寓公攤較大的缺點,這個價格已經比肩普通住宅了。

但到了2018年底,云南房網從各個售樓部處了解到,博泰城、恒大云報華府、融創孔雀鎮等項目公寓均進行了產品調整,相應地,價格也有所調整;與此同時,新入市的ME公寓、遠洋新干線等公寓項目,開盤價格本身就不算高,僅在6000-8000元/平方米的水平。這已經和同一片區一年多兩年前的公寓價格基本處在同一區間了。

建設中的博泰城

相較于住宅而言,公寓戶型面積偏小,使用年限僅40年,且貸款利率高,水費電費高,所以市場競爭力較住宅弱,價格也較住宅低。不過昆明房價上漲的這兩三年,公寓價格也在大幅上漲,漲幅少則一兩千,多則三五千甚至更高。但目前,昆明部分公寓項目開始從高點回調。

首先是部分項目進行了產品形態調整,同時價格也做了相應的調整。

以博泰城為例,博泰城位于一環邊,由于地段位置較好,項目住宅、公寓產品價格都偏高。博泰城有平層和LOFT兩種公寓,2018年2月份時,平層公寓價格14600-15000元/平方米,LOFT公寓價格在20000-21000元/平方米左右,精裝修交房。但日前,博泰城新一批公寓入市,據項目置業顧問介紹,新入市的公寓也是LOFT公寓,不過單層層高為3.9米,毛坯交房,價格14000-15000元/平方米。

恒大云報華府位于南市核心區,與潤城、萬達廣場等相鄰。恒大云報華府有平層和LOFT公寓兩種,隨著銷售的推進,目前LOFT公寓已經售罄,僅平層公寓在售。2018年年中時,恒大云報華府平層公寓均價在13500-14500元/平方米上下,隨著銷售接近尾聲,目前平層公寓的價格調整為12000-13000元/平方米,較2018年年中時有所回調,與年初釋放的價格基本持平。

融創孔雀鎮也做了產品形態的調整。融創入主孔雀鎮之前,項目LOFT公寓為精裝修交房,不少房源價格已經過萬。融創接手孔雀鎮開發后做了產品形態的調整,目前在售產品改為毛坯,價格也進行了相應的調整,回調至8000元/平方米上下。

其次是部分新入市的公寓項目價格較低,超出了市場的意料,以遠洋新干線、ME公寓最為明顯。

遠洋新干線位于云南白藥街與欣惠路交匯處,臨近地鐵1號線大學城南站。遠洋新干線為商業項目,于2018年11月10日開盤推出了一批公寓,其中毛坯公寓價格6500-7000元/平方米,精裝公寓均價8000元/平方米。呈貢自高鐵南站開通后,公寓購買力增加,價格不斷上浮,目前大部分公寓價格在9000-14000元/平方米左右。新開盤的遠洋新干線公寓價格較其他項目明顯低出不少。

遠洋新干線正在建設中

ME公寓為原恒旺廣場項目,位于高新區昌源路與科技路交匯處,臨近昆明恒大名都。ME公寓于2018年12月15日開盤,產品形態為平層公寓,開盤價格在7000-8000元/平方米上下。與西市區的金地蘭亭廣場等相比,價格低出不少。

除上述所列項目之外,還有不少公寓項目雖然沒有公開調整價格,但也通過優惠等手段,變相降低了售價,這也導致另外一些沒有調價的公寓項目承受巨大的去化壓力,后期恐怕也不得不跟進降價。

和昆明住宅市場相比,實際上屬于商業物業的公寓對市場形勢和供求關系變化的變化十分敏感,自去年下半年起,昆明公寓市場就開始逐漸出現有價無市的現象,到第四季度,價格調整就開始頻繁了起來。由于昆明公寓項目絕大多數一開始都是精裝修,有些甚至是包括家具家電在內的拎包入住式產品,只要砍去裝修,售價立刻就能降下來,這也是為什么昆明公寓的價格變化相比住宅容易的主要原因。

昆明公寓價格回調,主因在于市場供應量過大,近幾年大批量寫字樓被改造為公寓上市,目前幾乎所有比較大一點的項目都有公寓在售,但公寓畢竟不能代替住宅,市場需求面比較窄,集中放量供應的結果就是價格不穩定。（云南房網 作者趙以仙）